Vender una vivienda no es simplemente firmar ante notario y recibir el dinero. Además de gastos asociados a la compraventa, hay impuestos que pueden afectar al beneficio neto del vendedor. Aquí te explicamos de forma sencilla qué tributos debes conocer si vas a vender tu casa en Sanxenxo.
🧾 1. IRPF por ganancia patrimonial
Cuando vendes una vivienda y obtienes beneficio (ganancia) —es decir, vendes por más de lo que pagaste por ella— esa ganancia debe tributar en tu Declaración de la Renta (IRPF).
👉 Cómo se calcula la ganancia:
Se resta del precio de venta todos los gastos deducibles (por ejemplo, gastos de la venta, mejoras justificadas y gastos de adquisición) al precio de compra.
👉 Tipos impositivos (2025-2026):
Los tipos son progresivos en la base del ahorro:
- Hasta 6.000 € → 19%
- 6.000 €–50.000 € → 21%
- 50.000 €–200.000 € → 23%
- 200.000 €–300.000 € → 27%
- Más de 300.000 € → 28%
📌 Esto se declara en la renta del año siguiente a la venta.
👉 Excepciones y reducciones:
- Si reinviertes el dinero en una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años, podrías estar exento total o parcialmente de este impuesto.
- Vendedores mayores de 65 años que venden su vivienda habitual también pueden estar exentos de IRPF, aunque sí suele aplicarse la plusvalía municipal (explicada abajo).
🏙 2. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Este impuesto lo cobra el Ayuntamiento de Sanxenxo y grava la subida de valor del suelo urbano desde que compraste hasta que vendes la propiedad.
👉 Cómo funciona:
Se calcula en función de los años que has sido propietario y del valor catastral del terreno. El Ayuntamiento aplica unos coeficientes a ese valor para determinar cuánto se ha incrementado.
👉 Quién lo paga:
Normalmente, el vendedor es el responsable del pago, aunque se puede negociar quién asume el coste en el contrato.
👉 Importante:
Si la venta produce pérdida real, hay procedimientos que permiten demostrarlo y evitar pagar plusvalía, de acuerdo con criterios legales más recientes.
📌 3. Retenciones y obligaciones si eres no residente
Si no eres residente fiscal en España (por ejemplo, vives fuera y vendes tu casa en Sanxenxo), la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio de venta en el momento de la firma y pagarlo a Hacienda como anticipo del impuesto sobre la ganancia.
📌 Después tendrás que presentar tu declaración de impuestos en España para regularizar tu situación: si tu impuesto real es menor, Hacienda te devolverá la diferencia; si es mayor, tendrás que pagar la diferencia.
💼 4. Otros gastos asociados (no son impuestos, pero afectan al vendedor)
Aunque no tributos, son costes habituales al vender:
✔ Certificado energético obligatorio: puede costar entre 80 € y 200 €.
✔ Cancelación de hipoteca: si tu casa tenía hipoteca, hay gastos notariales y registrales asociados a cancelarla.
✔ Gestoría y asesorías fiscales: muchos vendedores optan por asesorarse para evitar errores en impuestos.
✔ Comisión de agencia inmobiliaria: si has contratado una agencia para gestionar la venta, ese porcentaje (por ejemplo, 3-6% + IVA) se resta del beneficio.
🧠 Resumen práctico para el vendedor
| Concepto | ¿Quién lo paga? | ¿Es un impuesto? |
|---|---|---|
| IRPF por ganancia patrimonial | Vendedor | Sí |
| Plusvalía municipal | Normalmente vendedor | Sí |
| 3% retención (no residentes) | Comprador retiene para Hacienda | Mecanismo fiscal |
| Cancelación de hipoteca | Vendedor | No (gastos) |
| Certificado energético | Vendedor | No (gastos) |
| Agencia inmobiliaria | Vendedor | No (servicio) |
📍 Consejos prácticos
✅ Documenta bien todos los gastos de compra, mejoras y venta para reducir la base imponible del IRPF.
✅ Si vas a reinvertir en vivienda habitual, planifica los plazos para acogerte a exenciones.
✅ Consulta con un asesor fiscal antes de vender, porque cada caso puede tener particularidades (residentes vs. no residentes, reinversiones, herencias, etc.).
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